Чего девелоперы ждут от закона об апартаментах

Вслед за долевым строительством законодатели предполагают взяться за рынок апартаментов.


Фото: t-ec.bstatic.com

В частности, глава Минстроя РФ Михаил Мень обещает представить на суд профессиональной общественности соответствующий законопроект до конца 2017 года. Газета «Кто строит в Петербурге» опросила участников рынка, что они считают необходимым включить в этот документ.

Владимир КОНСТАНТИНОВ

Владимир Константинов, адвокат юридической компании «ЮРИСТО»:

– Апартаменты можно приобрести и на стадии строительства, поэтому блок вопросов, которые требуют урегулирования, можно разделить на две части – в период возведения объекта и после его окончания и оформления собственности. На первой стадии остается открытым вопрос с защитой интересов инвесторов. За счет привлекательной стоимости апартаменты зачастую приобретаются для решения жилищного вопроса путем заключения договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Законодательно участники ДДУ, купившие жилое помещение, находятся в более выгодном положении, и закон о банкротстве предусматривает специальную процедуру, защищающую права граждан. А покупатели апартаментов законодательно под такую защиту не подпадают.

Что же касается открытых правовых вопросов в уже построенных объектах, то законодательный акт, регулирующий рынок апартаментов – жилых помещений, входящих в состав МФЦ, в обязательном порядке должен отвечать на следующие вопросы:

– порядок и уровень обеспечения МФЦ социальной инфраструктурой (детские сады, школы, больницы);

– порядок определения стоимости услуг управляющей компании, тарифы;

– возможность, порядок и условия перевода апартаментов в статус жилых помещений.

Отсутствие ответов на эти вопросы на законодательном уровне может быть решено только через появление соответствующей судебной практики, что негативно скажется на уровне загруженности судебной системы, который в городах-миллионниках и так никогда не был низким.

Наталья ШАТАЛИНА

Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

– Подробной разработки требует правовой статус апартаментов в целом. Уже неоднократно говорилось о том, что отсутствует законодательно закрепленное понятие апартаментов как объекта недвижимости. Существующее понятие такого объекта, как категории гостиничного номера, не отвечает реалиям и потребностям рынка недвижимости (п. 3 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713). В настоящее время правовой статус апартаментов больше тяготит к квартирам, нежели чем к нежилым помещениям и тем более гостиничным номерам.

Кроме того, действующее законодательство разрешает использовать материнский капитал только на покупку жилого помещения, к которым апартаменты не относятся. Приравнивание апартаментов к жилым помещениям не только фактически, но и юридически позволит расширить их оборот.

Наконец, одним из существенных факторов, сдерживающих спрос на апартаменты, является повышенное налоговое бремя. Объективно назрела необходимость проработки системы налогообложения апартаментов и уменьшения в отношении них налогооблагаемой базы.

Екатерина ТЕЙДЕР

Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group:

– На данный момент представители государственной власти, которые формируют изменения в законодательстве в части апартаментов, воспринимают их строительство исключительно как возведение скрытого жилья. Соответственно, было бы целесообразно пересмотреть сами подходы к вопросу.

Иначе застройщики, которые планируют строить именно апарт-отели для кратковременного размещения, вскоре почувствуют на себе все тяготы ужесточения законодательства, поскольку принципы функционирования объектов с разным назначением также совершенно отличаются друг от друга.

Дмитрий КОТРОВСКИЙ

Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп», член правления «Опоры России»:

– Нужно предметно разобраться, зачем девелопер проектирует в составе МФЦ площади, не имеющие отношения к жилому фонду.

Возможно, чтобы избежать дополнительной нагрузки по возведению социальной инфраструктуры и таким образом снизить общую себестоимость проекта. А параллельно апартаменты можно экспонировать по более низкой стоимости, тем самым предоставив вариативность покупателю.

Но если в таких помещениях на 100 % проживают люди с такими же социальными потребностями, что и обычные покупатели квартир, а бремя обеспечения необходимой социалкой перекладывается на городскую администрацию, то это некорректно. Таких апартаментов быть не должно.

Сейчас же получается, что выгода только на стороне девелопера.

Роман РОДИОНЦЕВ

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a‑Tet:

– В законодательстве отсутствует такой формат объекта недвижимости, как апартамент, что осложняет работу с лотами, предназначенными изначально для проживания, а не переоборудованными из офисных помещений.

Также немаловажный момент – ставка налогообложения. Как подсказывает практика, с большой вероятностью апартаменты в составе многофункционального комплекса получают налоговую ставку 0,5 %. В свою очередь такие же объекты не в составе МФК могут получить ставку на имущество как 0,5 %, так и 2 %. Практика в этом вопросе различна ввиду отсутствия четких правил. Соответственно, данный вопрос требует доработки.

Также не помешало бы регламентировать вопросы оплаты коммунальных услуг. Сегодня при проживании в апартаментах оплата по счетчикам выше примерно на 15–25 %.

Мария ЛИТИНЕЦКАЯ

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

– Я полагаю, что апартаменты необходимо наделить особым юридическим статусом, а их собственники должны получить право оформить постоянную регистрацию. Проще говоря, апартаменты могли бы и дальше продаваться по цене несколько ниже среднерыночной стоимости квартир за счет более гибких требований по инфраструктуре и архитектуре, но при этом собственники должны получить равный доступ к уже имеющейся сети социальных объектов.

Одновременно можно сохранить повышенные ставки налога на имущество и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, хотя налоговое бремя и стоимость ЖКУ не должны быть чрезмерными. Полученные дополнительные налоговые поступления и оплата услуг должны пойти на модернизацию и развитие инфраструктуры, к которой будут иметь законный доступ владельцы апартаментов.

Конечно, трудно высказать поддержку инициативам о запрете апартаментов как таковых или о полном приравнивании их статуса к квартирам. Рынок данного формата появился неслучайно. Сегодня есть много покупателей, которым не столь важны детские сады или школы в шаговой доступности, но им нужно жилье по разумной цене недалеко от центра города, пусть и без некоторых объектов социальной инфраструктуры.

Вместе с тем, если между апартаментами и квартирами будет поставлен знак равенства, то тогда будут размыты социальные и строительные стандарты к жилью в целом, что может привести к негативным последствиям для рынка.

В любом случае урегулирование статуса апартаментов будет полезным для рынка. Сегодня есть огромное число потенциальных покупателей, которые не решаются на приобретение данного формата жилья только из-за его неясного юридического положения. Думаю, что после принятия закона спрос на апартаменты возрастет.

Яндекс.Метрика